2026 Taiwan Real Estate Capital Gains Tax 2.0: Tax Filing Guide & Tips
Since the implementation of Real Estate Capital Gains Tax 2.0, tax filing has become more complex. Understanding the tax bureau's focus is key to legal tax saving.
1. 房地合一稅 2.0 核心課稅架構
房地合一稅 2.0 旨在透過「短期高稅率」抑制投機交易。課稅稅基的計算公式為：
課稅所得 = 成交價額 - 取得成本 - 相關費用 - 土地漲價總數額
| 持有期間 | 境內個人稅率 | 境內營利事業稅率 |
|---|---|---|
| 2 年以內 | 45% | 45% |
| 超過 2 年，未滿 5 年 | 35% | 35% |
| 超過 5 年，未滿 10 年 | 20% | 20% |
| 超過 10 年 | 15% | 20% |
2. 國稅局查核重點：成本與費用的認定
國稅局在審核申報時，最常針對「憑證完整性」進行查核。以下為關鍵項目：
可列為「取得成本」的項目：
- 購入價額： 以買賣契約書（私契）為準，須附上收付款證明（如匯款單）。
- 稅費： 購入時支付的契稅、印花稅、代書費、公證費。
- 改良費用： 增加房屋價值且非 2 年內能耗竭的修繕費（如隔間、水電管線更換）。注意：須提供發票並載明施工地址。
可列為「移轉費用」的項目：
- 仲介費、廣告費、清潔費、搬運費。
- 未提供證明時： 國稅局通常按成交價額 3% 計算，上限為 30 萬元。
3. 如何合法節稅？兩大關鍵優惠
A. 自住減免優惠（400 萬免稅額）
個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿 6 年，且無出租、供營業或執行業務使用，課稅所得在 400 萬元以下免稅；超過部分按 10% 稅率課徵。
B. 重購退稅優惠
不論是「先買後賣」或「先賣後買」，只要買賣間隔在 2 年內，且符合自住規定，即可申請按比例退還或扣抵稅額。注意：重購後 5 年內不得改作其他用途或移轉。
4. 國稅局常見裁罰案例提醒
- 逾期申報： 無論是否有應納稅額，均應於完成所有權移轉登記日之次日起 30 日內申報。
- 虛報成本： 國稅局會透過金流查核（如銀行往來明細），若發現虛報修繕費或仲介費，除了補稅外，最高可處 3 倍罰鍰。
- 非自願因素： 若因調職、強制執行等非自願因素售屋，持有 2 年內可適用 20% 稅率，但須檢附相關證明文件。